Herzlich Willkommen

Dr. Sven Schindler, M. Sc.
 Notar in Dresden

Der sächsische Justizminister hat mich zum 1. August 2018 zum Notar in Dresden ernannt. Ich bin Nachfolger des ehemaligen Notars Falk Bäume und verwahre seine Akten und Bücher. Seit 1990 leitete er das Notariat mit großer Wertschätzung seiner Mandantinnen und Mandanten.

Verwahrer der Akten und Bücher des Notars Wolfgang Wünsche, des Notars Falk Bäume und der Notariatsverwalterin Sofie Kernchen


 




Notariellen Rat und notarielle Vertragsgestaltungen können Sie auf vielen Gebieten in Anspruch nehmen. Immer stehen wir Ihnen als juristische Experten gern zur Verfügung. Gemeinsam mit meinem Team von erfahrenen und engagierten Mitarbeitern unterstützen und beraten wir Sie in allen notariellen Fachgebieten, vor allem im Immobilien- und Bauträgerrecht, im Gesellschafts- und Unternehmensrecht, im Registerrecht sowie im Erb- und Familienrecht, insbesondere der rechtlichen und steuerrechtlichen Gestaltung der Vermögensnachfolge sowie der Notfallvorsorge. Hier stellen wir Ihnen besonders wichtige und typische Bereiche notarieller Amtstätigkeiten vor.


Unsere Leistungen

Aktuelles

Kostenfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung

2018-12-27

Die Wohnung gefällt - Lage, Schnitt und Kaufpreis überzeugen. Jetzt schnell kaufen? Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum. Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden.

Die Wohnung gefällt - Lage, Schnitt und Kaufpreis überzeugen. Jetzt schnell kaufen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum. Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden.

1. Größe des Miteigentumsanteils

Käufer erwerben stets einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile, wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage. Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Demgegenüber spielt der individuelle Nutzen, der z.B. bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung. Achten Sie zudem darauf, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt. Dort finden sich oft spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Machen Sie sich also unbedingt mit der Gemeinschaftsordnung vertraut! Zudem können sich Regeln zur Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar vor dem Beurkundungstermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.

4. Sonderumlagen und Kredite

Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen. Jeder Käufer muss bedenken, dass eine solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen. Informieren Sie sich also stets vor einem Kauf, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden. Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet.

Fazit: Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine Eigentumswohnung verursacht. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.


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Werte erhalten – Unternehmensnachfolge rechtzeitig regeln

2018-11-19

Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und die viertgrößte der Welt. Eine wesentliche Säule dieses Erfolges ist der deutsche Mittelstand. Insgesamt existieren in Deutschland gut 3,7 Mio. Unternehmen. Der weit überwiegende Teil hat nur einen oder wenige Inhaber, oft sind es Familienunternehmen. Gleichwohl werden Nachfolgefragen nicht selten stiefmütterlich behandelt. Dabei ist es nicht nur aus gesamtwirtschaftlichen Gründen wichtig, dass sich Unternehmer frühzeitig Gedanken über ihre eigene Nachfolge machen.

Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und die viertgrößte der Welt. Eine wesentliche Säule dieses Erfolges ist der deutsche Mittelstand. Insgesamt existieren in Deutschland gut 3,7 Mio. Unternehmen. Der weit überwiegende Teil hat nur einen oder wenige Inhaber, oft sind es Familienunternehmen. Gleichwohl werden Nachfolgefragen nicht selten stiefmütterlich behandelt. Dabei ist es nicht nur aus gesamtwirtschaftlichen Gründen wichtig, dass sich Unternehmer frühzeitig Gedanken über ihre eigene Nachfolge machen.

Viele Unternehmer sind so auf ihr operatives Geschäft konzentriert, dass sie nicht an ihre Nachfolge denken. Zudem beschäftigen sie sich nur ungern mit dem Gedanken, sich vom eigenen Unternehmen – häufig das „Lebenswerk“ – zu trennen. Nach aktuellen Umfragen hat nur knapp jeder Dritte Unternehmer fortgeschrittenen Alters Vorkehrungen für den Generationenwechsel getroffen. Diese Zahl ist umso erschreckender, bedenkt man die möglichen drastischen Konsequenzen einer versäumten Nachfolgeplanung.

Wenn die Unternehmensnachfolge nicht geregelt ist und daher beispielweise mehrere Familienmitglieder als gesetzliche Erben das Unternehmen gemeinschaftlich erben, kann es zu erheblichem Streit kommen, an dem das Unternehmen im schlimmsten Fall zugrunde geht. Der Unternehmensinhaber kann derlei Szenarien vermeiden, indem er zu Lebzeiten und bei Vollbesitz seiner geistigen Kräfte bestimmt, wie es mit dem Unternehmen weitergehen soll.

Glücklicherweise bietet das deutsche Recht eine Fülle an Regelungsmöglichkeiten zur Gestaltung der Nachfolge. Die Rechtsform des Unternehmens gibt die Rahmenbedingungen vor. Eine genaue Prüfung der gesetzlichen Vorgaben und etwaiger Gesellschaftsverträge ist daher unumgänglich. Bei einer GmbH ist etwa darauf zu achten, ob und unter welchen Voraussetzungen die Satzung die Einziehung der Geschäftsanteile eines Gesellschafters bei dessen Tod erlaubt.

Ein Unternehmen muss auch nicht erst mit dem Tod des Firmenpatrons übergehen. Eine lebzeitige Übertragung erlaubt es dem Unternehmer, für einen geordneten Generationenwechsel zu sorgen und wichtige Fragen selbst zu entscheiden: Erfolgt die Übertragung über einen längeren Zeitraum, in dem der Unternehmer sich nach und nach aus dem operativen Geschäft zurückzieht, oder übergibt er das gesamte Unternehmen auf einen Schlag? Hat der Nachfolger eine Gegenleistung zu erbringen und wenn ja, soll diese in Form einer Einmalzahlung oder einer laufenden Rente gezahlt werden?

Wenn der Unternehmer die von ihm gewählte Nachfolgelösung den Familienmitgliedern zu seinen Lebzeiten selbst erklärt oder die Lösung sogar gemeinsam mit ihnen entwickelt, können diese sie erfahrungsgemäß auch besser nachvollziehen. Kommt hingegen erst nach dem Ableben des Unternehmers zum Vorschein, dass er nur eines seiner Kinder als Nachfolger bestimmt hat, ist der Unmut oft groß und Streit vorprogrammiert.

Die Nachfolgeplanung ist eine sehr individuelle Angelegenheit, allgemeingültige Lösungen gibt es nicht. Hinzu kommt, dass es sich um eine sowohl wirtschaftlich wie rechtlich komplexe Materie handelt. Das verdeutlicht, wie wichtig es ist, die Nachfolgeplanung nicht auf die leichte Schulter zu nehmen, sondern sie möglichst frühzeitig anzugehen. Die Notare als Experten für Erb- und Schenkungsrecht ebenso wie für Unternehmensrecht unterstützen Sie hierbei gerne.


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Ein Unglück kommt selten allein ...

2018-11-05

Wen Gott liebt, der stirbt früh - hieß es über Mozart, der mit knapp 36 Jahren verstarb und Frau und zwei Kleinkinder hinterließ. Heute ist ein so früher Tod zwar glücklicherweise seltener, aber wenn er vorkommt, trifft er die Hinterbliebenen völlig unvorbereitet.

Wen Gott liebt, der stirbt früh - hieß es über Mozart, der mit knapp 36 Jahren verstarb und Frau und zwei Kleinkinder hinterließ. Heute ist ein so früher Tod zwar glücklicherweise seltener, aber wenn er vorkommt, trifft er die Hinterbliebenen völlig unvorbereitet. Gerade junge Paare - ob mit oder ohne Kinder - sollten für einen solchen Fall Vorkehrungen treffen, um den überlebenden Ehegatten abzusichern und seine alleinige Handlungsfähigkeit zu bewahren. Sonst tritt zum menschlichen ein juristisches Unglück hinzu.

Wenn eine junge Mutter oder ein junger Vater überraschend verstirbt, ist der persönliche Schmerz groß. Nicht selten drohen darüber hinaus juristische Schwierigkeiten, wenn für diesen Fall keine Vorsorge getroffen wurde. Ohne besondere Regelungen in einem Erbvertrag oder einem Testament finden sich die Überlebenden regelmäßig in Erbengemeinschaften wieder: Wenn Kinder da sind, bilden der überlebende Ehegatte und die Kinder eine Erbengemeinschaft; gibt es keine Kinder, sind der überlebende Ehegatte und die Eltern des Verstorbenen oder dessen Geschwister in dieser Zwangsgemeinschaft. Nur in seltenen Fällen ist der überlebende Ehegatte gesetzlicher Alleinerbe. Waren die Eltern beim Tod eines Partners nicht miteinander verheiratet, erbt der Überlebende ohne Testament oder Erbvertrag gar nichts.

Erbengemeinschaften sind regelmäßig unerwünscht. Möchte der Überlebende beispielsweise das gemeinsame Haus verkaufen (oder muss er es aus wirtschaftlichen Gründen), braucht er die Zustimmung der anderen und muss sie ggf. auszahlen. Minderjährige Kinder können nicht selbst entscheiden; der überlebende Elternteil benötigt die Zustimmungen eines sog. Ergänzungspflegers und des Familiengerichts. Diese Verfahren brauchen viel Zeit und können einen notwendigen Verkauf stark verzögern - es droht auch noch ein wirtschaftliches Unglück.

Um diese Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten junge Eltern früh vorsorgen. Sie können sich wechselseitig zum Alleinerben einsetzen, um eine Erbengemeinschaft zu verhindern. Dann bleibt der Überlebende in jedem Fall allein handlungsfähig. Auch können die Kinder bereits zu sog. Schlusserben eingesetzt werden, also zu den Erben des überlebenden Ehegatten.

Manchmal sterben sogar beide Elternteile früh. Auch für diesen Fall kann vorgesorgt werden. So können die Eltern für die minderjährigen Kinder als Erben Testamentsvollstreckung anordnen. Dadurch kann geregelt werden, wann und wie viel Vermögen ein Kind aus dem Nachlass erhält, beispielsweise einen festen monatlichen Geldbetrag zur Finanzierung der Ausbildung und der Lebenshaltung sowie einmalige Beträge zu festen Anlässen (Geburtstag, Ausbildungsabschluss usw.). Testamentsvollstreckung wird manchmal bis zum Alter der Kinder von 25 Jahren angeordnet, weil Kinder dann häufig für vernünftiger gehalten werden als mit 18.

Minderjährige Kinder, die keine Eltern als Sorgeberechtigte haben, brauchen einen Vormund, der vom Familiengericht bestellt wird. Auch hierauf können die Eltern Einfluss nehmen, indem sie für ihre Kinder ausgewählte Vormünder benennen. Von dieser Festlegung darf das Familiengericht nur ausnahmsweise abweichen.

Zusätzlich zu all diesen Maßnahmen sollten die Eltern wechselseitige notarielle Vorsorgevollmachten erteilen. Vorsorgevollmachten gelten üblicherweise über den Tod hinaus und geben dem (überlebenden) Ehegatten u.a. Bankvollmacht, Auskunftsrechte gegenüber Versicherungen etc. Die Vollmachten erlauben es, besonders schnell zu handeln, noch bevor der Erbvertrag oder das Testament eröffnet ist. Schließlich kann neben der Vorsorgevollmacht eine Patientenverfügung errichtet werden, um weitere Regelungen für den Fall eines medizinischen Unglücks zu treffen.

Kompetente Ansprechpartner in all diesen Fragen sind Notare, die für junge Paare passende Testamente oder einen Erbvertrag entwerfen können.


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